改造逻辑“反着来”，柏曼以2年回本目标硬控酒店改造

近期，“世界就是一个巨大草台班子”的比喻再度引发热议，这也恰如其分地映射了当前酒店存量市场的改造现状。

2011-2018年间国内新开酒店数持续递增，按行业惯例，这期间开业的不少酒店都已到达改造阶段，致使不少酒店品牌竞相推出各式改造产品，然而面对五花八门的概念和选择，投资人往往陷入迷茫，难以抉择。有人能一击即中顺利逆袭，但不可忽视的是失败案例同样触目惊心，改造项目非但未能如愿以偿，反而因改造漏洞而雪上加霜，各种声音加起来都能开个吐槽大会了。

在转型大戏中，怎么一出手就翻红成为改造王炸？今天我们从投资盈利角度出发，围绕市场导向、盈利模式重塑及精准改造策略，来和大家分享一招扭转思维的改造，把一家酒店彻底盘活。

回归盈利本质，市场导向型改造重塑酒店投资价值

看到同行业绩好就跟风斥巨资改酒店，收益却不尽如人意？这往往是对不上当地市场的胃口，好比精心准备佳肴，却未能满足客人的口味。

选什么品牌来改造，是决定酒店存亡的关键。大量在营酒店业主在思考改造时，第一反应就是拿名气高的品牌当作救命稻草，将复活希望寄托于其品牌效应上，然而这种策略在改造中往往行不通，现实不少案例表明，尽管品牌影响力不容小觑，但因改造并非专长，过度依赖标准化产品而不考虑当地市场的特点，即便开业时风光无限，也难逃被市场冷落的命运。

目前市场上改造产品，多数仍停留在产品导向阶段，即根据产品定改造费用，缺少对后期盈利能力的全面考量，改是改了，但没改到点，让回本周期难以预测，失败案例屡见不鲜，不少改造项目因定位失准或运营乏力，变成人人口中的“反面教材”。投资人高总之前在聚会时就吐槽，一些看上去高大上的品牌犹如“改造刺客”，改造标准高附加条款多，加盟改造犹如推倒重来，让他几乎放弃。

翻新只是改造投入，业绩翻红才能赚到钱。资深投资人胡总认为，改造的核心是盈利，投资人更需要聚焦于项目的实际价值创造，综合评估自身情况和品牌的专业匹配，包括市场契合度、成本控制、流量引入等，才能确保投资的安全性和回报率。

胡总的单体酒店在2022年时参与了东呈“老店翻红计划”，改造开业后综合出租率直翻2倍，实现“一招定胜”，夸张的业绩对比让他铁定心继续将手头上的酒店都参与改造。

“老店翻红计划”全面考虑市场适应性和成本效益等因素，通过持续三年的迭代升级后，以“大品效、大流量、大资金、强智造”为核心驱动力，多维度为门店在改造上持续上分，成为不少在营酒店提升商业价值、实现业绩增长的重要途径。

值得一提的是，胡总所选择的“老店翻红计划3.0”核心产品柏曼酒店在改造上和传统的产品导向思维相反，通过市场导向改造模式，根据市场动态灵活调整投资成本，在策略上实现了根本性转变。更进一步，柏曼酒店近期推出以“2年投资回报周期的业绩增长为托底”的3大改造套餐，这一创新模式在业界引起了强烈反响，被媒体誉为存量酒店行业中的“改造革命”。

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不让一分投入打水漂，以2年回报为核心倒推改造成本

改造中，哪些必改，哪些完全不动，哪项能带来更高溢价，哪些价格不菲却对客户体验影响小？面对数百种改造选项，大部分投资人是不清楚的，往往因信息不对称而盲目跟风白烧钱。

酒店改造不应是孤注一掷的赌博，怎么确保每一笔投入都能带来相应的价值增值？柏曼用“以终为始”的逆向思维，通过评估当地市场承受能力和目标客群，先设定回本周期和目标卖价，再据此反向推算合理的改造成本方案：优先改造对顾客体验与收益提升影响显著的项目，同时注重产品的可持续性，选择耐用的材料，有效规避了盲目投资的风险，让每一步都更有目的性。

有110间客房的柏曼酒店佛山陶瓷总部湖涌地铁站店，在柏曼团队结合实际情况分析改造项后，将改造集中在大堂、公区及客房部分区域，改造中严格监控各项指标，一旦发现与预期不符的情况立即调整，实现改造质量与进度的双保障，两个多月便完成了整体改造；线上线下的多渠道营销策略，也为酒店带来了前所未有的曝光度与客流量，开业后单日平均房价同比单体时期提升超200元，直接验证了改造的成效。

基于过去400多家改造店的成功经验，柏曼详细分析各项改造的成本效益比后，今年更是将回本目标从三年回报周期缩短至两年，通过精确匹配单房改造成本与RevPAR提升目标（如3万元成本对应至少40元的RevPAR增长值），为投资人提供了明确的投资回报路径，强化收益管理，同时还辅以全方位的加盟、设计、工程到运营多个板块支持，涵盖多项费用的减免及补贴，全面减轻投资人的初期负担，促进项目的成功落地。

近期刚开业的柏曼酒店济南泉城广场趵突泉店，单房改造成本不足标准造价的一半，却凭借集团总部的全要素赋能和属地化支持的快速响应，实现了开业即满房的火爆场面，平均房价580元以上，远超市场预期实现超档收益，老单体逆袭为商圈标杆，预估2年左右回本，投资人的高度评价，不仅是对门店业绩的认可，更是对柏曼改造专业性与高效性的赞誉。

柏曼这种创新改造模式，不仅确保改造方案贴合实际需求，帮助投资人实现快速回本的目标，更是打破了传统思维定式，实现了从僵化的产品导向到灵活的市场导向的转变，让酒店保持最佳生命力，也为整个酒店业提供了一套可复制的成功案例。

规则已被重新书写，如果你不想酒店成为时代的眼泪，现在正是采取行动的最佳时机。马上东呈参与“老店翻红计划3.0”，了解柏曼专享改造扶持政策，让酒店焕发新生成为翻红明星店吧！

责任编辑：李雨恒

文章来源：http://news.cntgol.com/dyzd/2024/0912/265222.shtml